افزایش نرخ بهره و هزینه‌های تأمین مالی، بازار املاک تجاری جهان را به مرز رکود کشانده و با تشدید اختلاف بر سر قیمت‌ها، معاملات ملکی و اجرای پروژه‌های جدید را با چالش مواجه کرده است.
به گزارش هیچ یک ، افزایش نرخ‌های بهره و رشد هزینه‌های تأمین مالی، روند بهبود شکننده بازار املاک تجاری جهان را با تهدید مواجه کرده است؛ به‌طوری‌که سرمایه‌گذاران و خریداران در پی تغییر شرایط اقتصادی، خواستار کاهش قیمت معاملات پیشین شده‌اند و برخی قراردادها نیز با بازنگری در ارزش‌گذاری دارایی‌ها، با تأخیر در اجرا مواجه شده‌اند.
انتظار می‌رفت پس از یک دوره رکود که در پی افزایش شدید نرخ‌های بهره در سال ۲۰۲۲ شکل گرفت، حجم معاملات املاک تجاری در سال جاری میلادی بار دیگر افزایش یابد. با این حال، تشدید فشارهای تورمی ناشی از درگیری‌های خاورمیانه و افزایش هزینه‌های استقراض، معادلات بازار را تغییر داده و فعالان این بخش را به بازنگری در معاملاتی واداشته است که حتی چند ماه پیش بر سر آن‌ها توافق شده بود.
بر اساس گزارش روزنامه فایننشال تایمز، رونالد دیکرمن، رئیس شرکت سرمایه‌گذاری «مدیسون اینترنشنال ریلتی» (Madison International Realty)، با اشاره به تأثیر مستقیم افزایش نرخ‌های بهره بر ارزش‌گذاری املاک تجاری گفت: تنها نتیجه منطقی این است که ارزش املاک باید کاهش یابد. فرض کنید سه ماه پیش، چه به‌صورت شفاهی و چه کتبی، بر سر معامله‌ای توافق کرده‌اید، اما ناگهان نرخ‌های بهره ۸۵ واحد پایه، معادل ۰.۸۵ درصد، افزایش پیدا می‌کند؛ آیا در چنین شرایطی نگران قیمت خرید نخواهید شد؟بازار املاک و مستغلات تجاری به‌شدت از نوسانات بازده اوراق قرضه بلندمدت تأثیر می‌پذیرد؛ زیرا بخش قابل‌توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه‌های ملکی از طریق تسهیلات و استقراض تأمین می‌شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ‌های بهره به بالا رفتن هزینه تأمین مالی منجر می‌شود و جذابیت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ملکی را تحت تأثیر قرار می‌دهد
افزایش هزینه تأمین مالی، محرک بازنگری در قیمت املاک
بازار املاک و مستغلات تجاری به‌شدت از نوسانات بازده اوراق قرضه بلندمدت تأثیر می‌پذیرد؛ زیرا بخش قابل‌توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه‌های ملکی از طریق تسهیلات و استقراض تأمین می‌شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ‌های بهره به بالا رفتن هزینه تأمین مالی منجر می‌شود و جذابیت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ملکی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
از سوی دیگر، میان نرخ‌های بهره و ارزش‌گذاری املاک رابطه‌ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با افزایش هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش می‌یابد و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت‌های پایین‌تری پیشنهاد می‌کنند.
از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل‌توجهی داشته و نرخ‌های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
بازده اوراق خزانه‌داری ۱۰ ساله آمریکا که در پایان فوریه حدود ۴ درصد بود، به بیش از ۵ درصد رسیده و در ماه جاری میلادی بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۲ را ثبت کرده است. همچنین بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله دولت بریتانیا به ۵.۵۳ درصد افزایش یافته که بالاترین میزان از سال ۲۰۰۷ محسوب می‌شود.
این تحولات، محاسبات سرمایه‌گذاران در بازار املاک تجاری را تغییر داده و موجب شده است حتی معاملات توافق‌شده در ماه‌های گذشته نیز از موج جدید بازنگری در قیمت‌ها در امان نمانند.
مذاکره برای کاهش قیمت معاملات ملکی
بر اساس این گزارش، چندین سرمایه‌گذار حوزه املاک به فایننشال تایمز گفته‌اند که در تلاش هستند قیمت معاملات را چند درصد، در محدوده کمتر از ۱۰ درصد، کاهش دهند.
در یکی از این موارد، یک شرکت سرمایه‌گذاری به دنبال دریافت تخفیف ۵ درصدی در معامله‌ای به ارزش ۱۰۰ میلیون دلار است که سه ماه پیش برای خرید یک دارایی صنعتی بر سر آن توافق شده بود. این موضوع نشان می‌دهد افزایش هزینه‌های تأمین مالی، حتی معاملات بزرگ و توافق‌شده را نیز با خطر بازنگری در ارزش‌گذاری مواجه کرده است.
این روند به معاملات بزرگ محدود نمانده و در بخش‌های کوچک‌تر بازار نیز نشانه‌هایی از عقب‌نشینی خریداران مشاهده می‌شود. به گفته فردی آگاه از جزئیات یک معامله اخیر مربوط به خرید انبار در بریتانیا، پیشنهادهای ارائه‌شده در دور دوم مناقصه، پایین‌تر از پیشنهادهای دور نخست بوده است.
همچنین، میان نرخ‌های بهره و ارزش‌گذاری املاک رابطه‌ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با افزایش هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش می‌یابد و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت‌های پایین‌تری پیشنهاد می‌کنند.
از سوی دیگر، از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل‌توجهی داشته و نرخ‌های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
دیوید ترنر، هم‌بنیان‌گذار شرکت مشاوره املاک «دی‌تی‌آرئی» (DTRE)، در این‌باره گفت: هر کسی که در طول تابستان برای خرید ملکی پیشنهاد قیمت داده و برای نهایی کردن معامله به وام نیاز دارد، اکنون در تلاش است تا دوباره مذاکره کند. بسیاری از مشتریان این شرکت خواستار کاهش قیمت هستند؛ موضوعی که فروشندگان را با تصمیم‌گیری‌های دشواری مواجه می‌کند.
در همین راستا، چارلی گرین، مدیرعامل شرکت ورک‌اسپیس – (Workspace)، مالک فضاهای اداری منعطف، روز پنجشنبه هشدار داد که روند واگذاری دارایی‌های این شرکت احتمالاً به دلیل افزایش نرخ‌های بهره و پایین بودن پیشنهادهای خریداران، بیش از گذشته طول خواهد کشید.
به گفته وی، پیشنهادهای خرید ارائه‌شده به اعتقاد این شرکت، به‌مراتب پایین‌تر از ارزش واقعی دارایی‌هاست.
گرین تأکید کرد: ما فروشندگانی منضبط هستیم و تنها زمانی اقدام به فروش می‌کنیم که قیمت پیشنهادی، ارزش سهامداران را به حداکثر برساند.
همچنین، میان نرخ‌های بهره و ارزش‌گذاری املاک رابطه‌ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با افزایش هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش می‌یابد و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت‌های پایین‌تری پیشنهاد می‌کنند. از سوی دیگر، از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل‌توجهی داشته و نرخ‌های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است
نگرانی از تکرار رکود بازار املاک در سال ۲۰۲۲
شدت گرفتن تردیدها درباره آینده بازار، فضای حاکم بر معاملات املاک تجاری را نیز تحت تأثیر قرار داده است. یکی از بانکداران سرمایه‌گذاری فعال در این حوزه، شرایط حاکم بر کنفرانس صنعت املاک در مونیخ در اوایل ماه جاری میلادی را «بسیار وخیم» توصیف کرد.
وی با اشاره به نگرانی گسترده فعالان بازار گفت: همه به‌شدت نسبت به شرایط موجود دلسرد و ناامید هستند؛ گویی دست‌به‌سر گرفته و مبهوت مانده‌اند. دیگر بحث بر سر احتمال به هم خوردن معاملات نیست، بلکه صحبت از زمان وقوع آن است.
فعالان بازار املاک تجاری، شرایط کنونی را با سال ۲۰۲۲ مقایسه می‌کنند؛ دوره‌ای که در پی آغاز جنگ اوکراین و ارائه بودجه موسوم به «بودجه کوچک» از سوی لیز تراس، نخست‌وزیر وقت بریتانیا، نرخ‌های بهره به‌شدت افزایش یافت و بازار املاک با اصلاح قیمتی قابل‌توجهی مواجه شد.
با این حال، مدیران صنعت املاک معتقدند شرایط فعلی از این جهت نگران‌کننده است که برخلاف برخی بحران‌های پیشین، چشم‌انداز روشنی برای رفع سریع مشکلات اقتصادی و بازگشت ثبات به بازار وجود ندارد.
این بانکدار سرمایه‌گذاری با اشاره به دشواری آغاز معاملات جدید گفت: قطعاً هیچ معامله جدیدی کلید نمی‌خورد. هیچ‌کس در اوج چنین شرایط دشواری، وارد معامله نمی‌شود.
احتیاط سرمایه‌گذاران و کاهش تمایل به فروش دارایی‌ها
در شرایطی که افزایش نرخ‌های بهره از یک‌سو قدرت خرید سرمایه‌گذاران را محدود کرده و از سوی دیگر، ارزش‌گذاری دارایی‌ها را تحت فشار قرار داده است، بسیاری از مالکان نیز تمایلی به فروش املاک خود با قیمت‌های پایین‌تر و پذیرش زیان ندارند.
این وضعیت، به‌ویژه در بخش لجستیک و انبارداری، به کاهش عرضه دارایی‌ها و افت حجم معاملات منجر شده است.
رابرت تیلور، مدیر بخش تحقیقات شرکت DTRE، با اشاره به رفتار مالکان در این بخش گفت: در بخش لجستیک، اکثر مالکان به‌جای اینکه زیان خود را قطعی کنند، ترجیح می‌دهند حل مشکل را به آینده موکول کنند. افراد بسیار کمی حاضر به فروش هستند، مگر اینکه ناچار باشند؛ از همین رو شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.
به این ترتیب، افزایش هزینه‌های استقراض از دو مسیر بر بازار فشار وارد می‌کند؛ از یک‌سو خریداران برای کاهش قیمت‌ها و تجدیدنظر در توافق‌های قبلی تلاش می‌کنند و از سوی دیگر، فروشندگان به دلیل نپذیرفتن قیمت‌های پایین‌تر، از عرضه دارایی‌های خود خودداری می‌کنند. برآیند این دو روند، کاهش نقدشوندگی و کند شدن گردش معاملات در بازار املاک تجاری است.
با وجود این شرایط، برخی فعالان بازار انتظار دارند اجاره‌بها در بخش مسکونی و فضاهای اداری ممتاز همچنان رشد قابل‌توجهی داشته باشد؛ موضوعی که می‌تواند بخشی از آثار منفی افزایش نرخ‌های بهره بر بازده سرمایه‌گذاری‌های ملکی را جبران کند.
همچنین به گفته فعالان این صنعت، تعدیل قیمت‌هایی که در حال حاضر در بازار جریان دارد، هنوز به‌شدت اصلاح قیمتی سال ۲۰۲۲ نرسیده است.
کریس پیلگریم، رئیس بخش بازارهای سرمایه شرکت مشاوره املاک اویسون یانگ – (Avison Young)، معتقد است نااطمینانی‌های جهانی موجب شده است سرمایه‌گذاران رویکرد محتاطانه‌تری در پیش بگیرند و به‌جای فروش دارایی‌ها، مدت طولانی‌تری آن‌ها را حفظ کنند.
وی گفت: سرمایه‌گذاران دارایی‌های خود را برای مدت طولانی‌تری نگه می‌دارند، کاربری آن‌ها را تغییر می‌دهند، آن‌ها را نوسازی می‌کنند و با بهبود وضعیت ملک، اجاره‌بهای دریافتی از مستأجران را افزایش می‌دهند.
این رویکرد نشان می‌دهد بخشی از مالکان برای عبور از شرایط نامطمئن بازار، به‌جای خروج از سرمایه‌گذاری، بر ارتقای کیفیت دارایی‌ها، تغییر کاربری و افزایش درآمدهای اجاره‌ای تمرکز کرده‌اند.
تداوم رکود ساخت‌وساز و افت فروش ساختمان‌های اداری در بریتانیا
نااطمینانی‌های حاکم بر بازار املاک تجاری، علاوه بر معاملات خریدوفروش، بر تصمیم‌گیری برای آغاز پروژه‌های ساختمانی جدید نیز اثر گذاشته است؛ به‌طوری‌که ساخت‌وسازهای جدید همچنان در سطح پایینی قرار دارند.
بر اساس داده‌های شرکت کوستار گروپ – (CoStar Group)، در سه‌ماهه سوم سال جاری میلادی، حجم فضاهای اداری در دست ساخت در بریتانیا افزایش یافته و به حدود ۱.۳ میلیون فوت مربع رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد ۲۳ درصدی را نشان می‌دهد.
با این حال، بررسی آمار آغاز پروژه‌های ساختمانی در بازه‌های متوالی ۱۲ماهه نشان می‌دهد فعالیت‌های جدید ساخت‌وساز اداری همچنان در نزدیکی پایین‌ترین سطح خود طی ۱۵ سال اخیر قرار دارد. این موضوع بیانگر آن است که افزایش مقطعی فضای اداری در دست ساخت، هنوز به معنای بازگشت پایدار رونق به بازار توسعه املاک تجاری نیست.
همچنین بر اساس داده‌های یادشده، فروش ساختمان‌های اداری در بریتانیا طی سه‌ماهه سوم سال جاری به پایین‌ترین سطح خود در یک سال گذشته رسیده است. هم‌زمان، مدت‌زمان موردنیاز برای فروش یک ساختمان اداری نیز به بالاترین سطح خود از سال ۲۰۲۱ افزایش یافته است.
این شاخص‌ها در کنار کاهش تمایل مالکان به فروش دارایی‌ها و تلاش خریداران برای پایین آوردن قیمت‌های پیشنهادی، از تداوم احتیاط در بازار املاک تجاری حکایت دارد.
در مجموع، افزایش نرخ‌های بهره، رشد هزینه‌های تأمین مالی و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی، مسیر احیای بازار املاک تجاری جهان را با موانع تازه‌ای روبه‌رو کرده است. در چنین شرایطی، نه خریداران تمایل دارند با قیمت‌های پیشین وارد معامله شوند و نه بسیاری از فروشندگان حاضرند دارایی‌های خود را با تخفیف واگذار کنند؛ وضعیتی که می‌تواند به تداوم کاهش حجم معاملات، تعویق پروژه‌های جدید و طولانی‌تر شدن دوره رکود در بخش املاک تجاری منجر شود.
About The Author
