خانه‌های خالی؛ ظرفیت بر زمین مانده «مسکن استیجاری» تهران

به گزارش هیچ یک _ بازار مسکن در سال‌های اخیر با تغییرات قابل توجهی مواجه شده است؛ افزایش قیمت مسکن از یک سو و رشد هزینه اجاره از سوی دیگر موجب شده است بخش قابل توجهی از خانوارها امکان ورود به بازار خرید را نداشته باشند و برای تامین سرپناه، بیش از گذشته به بازار اجاره وابسته شوند.

در چنین شرایطی، سیاست مسکن نمی‌تواند صرفا بر افزایش مالکیت متمرکز باشد. برای خانواری که توان خرید یک واحد مسکونی را ندارد، دسترسی به یک واحد مناسب با اجاره‌بهای قابل پرداخت و قرارداد بلندمدت، خود یک نیاز اساسی است.

وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر برنامه تامین «مسکن استیجاری» را در دستور کار قرار داده و برای تامین واحدهای استیجاری گروه‌های مختلف درآمدی برنامه‌ریزی کرده است. توسعه «مسکن استیجاری» می‌تواند به عنوان یکی از سیاست‌های مکمل در کنار ساخت مسکن ملکی، مورد توجه قرار گیرد.

بر اساس برنامه اعلام‌شده، بخشی از این واحدها از طریق ساخت واحدهای جدید و بخشی نیز از طریق استفاده از واحدهای موجود تامین خواهد شد و مدل‌هایی برای مشارکت بخش خصوصی در ساخت و اجاره‌داری نیز پیش‌بینی شده است.

اهمیت این رویکرد در آن است که دولت به جای آنکه صرفا در زمان افزایش اجاره‌بها به دنبال حمایت‌های کوتاه‌مدت از مستاجران باشد، بخشی از عرضه بازار را به صورت هدفمند به واحدهای استیجاری اختصاص می‌دهد، این سیاست در صورت تداوم و افزایش مقیاس می‌تواند به شکل‌گیری یک بازار حرفه‌ای اجاره در کشور کمک کند.

بر اساس آمارهای رسمی، تورم اجاره مسکن همچنان در سطح بالایی قرار دارد و این موضوع در کلانشهرهایی مانند تهران، به دلیل سطح بالاتر قیمت مسکن و اجاره، فشار بیشتری بر خانوارهای مستاجر وارد می‌کند، در این شرایط، خانوارهای کم‌درآمد و متوسط ناچارند برای حفظ محل سکونت خود، سهم بیشتری از درآمدشان را به هزینه مسکن اختصاص دهند؛ مسئله‌ای که می‌تواند توان مالی آنها برای تأمین سایر نیازهای ضروری زندگی را کاهش دهد.

در مدل مسکن استیجاری، واحدهای مسکونی برای مدت طولانی در بازار اجاره باقی می‌مانند و هدف اصلی سرمایه‌گذاری، دریافت اجاره پایدار است؛ نه فروش سریع واحد و خروج آن از بازار اجاره.

مدل پیشنهادی؛ زمین عمومی و اجاره بلندمدت

یکی از مدل‌هایی که می‌تواند در تهران مورد توجه قرار گیرد، استفاده از زمین‌های عمومی برای ساخت مجموعه‌های مسکونی استیجاری با مشارکت بخش خصوصی است. در این مدل، زمین می‌تواند از سوی دولت یا شهرداری تامین شود، سرمایه و عملیات ساخت توسط بخش خصوصی یا نهادهای تخصصی انجام گیرد و واحدهای ساخته‌شده برای یک دوره بلندمدت در بازار اجاره باقی بمانند.

تعیین گروه‌های هدف، سقف اجاره‌بها، مدت قرارداد و سازوکار نظارت نیز می‌تواند در چارچوب ضوابط مشخص انجام شود. مزیت چنین مدلی آن است که دولت و شهرداری الزاما مجبور نیستند مالک و سازنده همه واحدها باشند؛ بلکه می‌توانند با تنظیم‌گری و ایجاد مشوق، سرمایه‌های بخش خصوصی را به سمت ایجاد یک بازار اجاره‌ای پایدار هدایت کنند.

شهرداری تهران؛ ظرفیت مهم برای توسعه اجاره‌داری

در این میان، نقش شهرداری تهران می‌تواند قابل توجه باشد، مدیریت شهری به زمین‌های عمومی، اراضی متعلق به شهرداری و ظرفیت‌های مرتبط با توسعه شهری دسترسی دارد و می‌تواند بخشی از این ظرفیت را به توسعه مسکن استیجاری و اجتماعی اختصاص دهد.

شهرداری تهران پیش از این نیز از هدف‌گذاری برای استفاده از ظرفیت‌های شهری در حوزه مسکن، مسکن اجتماعی و اجاره‌داری حرفه‌ای خبر داده است. از همین منظر، توسعه «مسکن استیجاری» می‌تواند به عنوان یکی از سیاست‌های مکمل در کنار ساخت مسکن ملکی، مورد توجه قرار گیرد.

بر اساس برآوردهای مطرح‌شده درباره بازار مسکن تهران، حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در این شهر وجود دارد که بخشی از آنها متعلق به بانک‌ها و نهادهای بزرگ است، اگر حتی بخشی از این ظرفیت به شکل هدفمند وارد بازار اجاره شود، می‌تواند بدون نیاز به صرف هزینه و زمان ساخت، تعداد قابل توجهی واحد را در اختیار بازار قرار دهد.

از این رو، سیاست مسکن استیجاری می‌تواند دو مسیر مکمل داشته باشد: تولید واحدهای جدید و فعال‌سازی واحدهای خالی موجود، البته شناسایی دقیق واحدهای خالی، تعیین مالکیت، وضعیت حقوقی و فنی آنها و ایجاد مشوق یا سازوکار مناسب برای ورودشان به بازار اجاره، پیش‌شرط استفاده موثر از این ظرفیت است.

تعیین تکلیف ظرفیت‌های زمین برای تحقق برنامه‌های تامین مسکن ضروری است

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، با اشاره به ضرورت تعیین تکلیف زمین‌های دارای ظرفیت توسعه، گفت: بخشی از اراضی موجود در اختیار سازمان‌ها و نهادهای مختلف قرار دارد که می‌توان با هماهنگی میان دستگاه‌های ذی‌ربط، زمینه استفاده از این ظرفیت‌ها در مسیر تأمین مسکن را فراهم کرد.

علی اصغر کمالی زاده با بیان اینکه استمرار سیاست‌های حوزه مسکن نیازمند تعیین افق زمانی مشخص است، افزود: باید مشخص شود سیاست‌های پیش‌بینی‌شده برای چه بازه‌ای ادامه خواهد داشت تا امکان برنامه‌ریزی دقیق و تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری فراهم شود.

وی همچنین با اشاره به ابعاد مالی اجرای این سیاست‌ها اظهار کرد: در صورت اجرای برنامه‌های پیش‌بینی‌شده، هزینه‌های قابل توجهی متوجه بخش‌های مختلف خواهد شد و لازم است منابع مالی و نحوه تأمین آن از ابتدا روشن باشد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران ادامه داد: ظرفیت‌های موجود در حوزه زمین، منابع مالی و امکانات دستگاه‌های مختلف باید در یک چارچوب مشخص مورد بررسی قرار گیرد تا بتوان از آنها برای تسریع در فرآیند تأمین مسکن استفاده کرد.

مسکن استیجاری جایگزین مسکن ملکی نیست

کارشناسان حوزه مسکن تاکید دارند که توسعه مسکن استیجاری نباید به معنای کنار گذاشتن سیاست خانه‌دار کردن خانوارها باشد، مسکن استیجاری باید در کنار تولید مسکن ملکی، تسهیلات خرید و سایر سیاست‌های عرضه مسکن قرار گیرد.

هدف اصلی این سیاست، ایجاد یک گزینه قابل اتکا برای خانوارهایی است که در مقطع فعلی توان خرید خانه ندارند اما به مسکن مناسب، پایدار و قابل پرداخت نیاز دارند. در واقع، سیاست مسکن باید دو گروه را همزمان مورد توجه قرار دهد؛ خانواری که می‌خواهد مالک شود و خانواری که فعلا نیازمند اجاره مسکن است. تجربه بازار مسکن نشان داده است که حمایت‌های مقطعی از مستاجران، اگر با افزایش عرضه همراه نباشد، نمی‌تواند به تنهایی مشکل بازار اجاره را حل کند.

توسعه مسکن استیجاری، اجاره‌داری حرفه‌ای، فعال‌سازی واحدهای خالی و افزایش تولید مسکن می‌تواند مجموعه‌ای از سیاست‌های مکمل را شکل دهد که هدف مشترک آنها افزایش دسترسی خانوارها به مسکن مناسب است. در این مسیر، آغاز برنامه مسکن استیجاری از سوی وزارت راه و شهرسازی می‌تواند نقطه شروع باشد؛ اما موفقیت این سیاست نیازمند استمرار، افزایش مقیاس و مشارکت سایر دستگاه‌ها و به ویژه مدیریت شهری است.

اکنون که بخش قابل توجهی از خانوارهای شهری توان خرید مسکن را ندارند، سیاست مسکن بیش از هر زمان دیگری نیازمند توجه همزمان به «مالکیت» و «اجاره» است. توسعه مسکن استیجاری می‌تواند یکی از مسیرهای ایجاد این تعادل و کاهش فشار هزینه مسکن بر خانوارهای مستأجر باشد.