خانه‌ریز؛ طرح تازه شهرداری تهران برای سرمایه‌های خرد مسکن

شهرداری تهران طرح جدیدی با نام «خانه‌ریز» رونمایی کرده که هدف آن جذب سرمایه‌های خرد مردم در پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن است. بر اساس این طرح، افرادی که توان خرید ۱ واحد مسکونی کامل را ندارند، می‌توانند با مبالغ کوچک‌تر در پروژه‌های مسکونی شریک شوند.ایده اصلی طرح، تبدیل مسکن از دارایی سنگین و غیرقابل‌تقسیم به سرمایه‌ای خرد و قابل‌دسترس برای طیف وسیع‌تری از خانوارهاست. برای مخاطبی که نگران کاهش ارزش پول نقد است، این طرح به‌عنوان مسیری میانی بین بانک و خرید ملک کامل معرفی می‌شود. اما نکته مهم این‌جاست که سرمایه‌گذاری خرد در مسکن، ماهیتی متفاوت از سپرده بانکی دارد و سود یا بازگشت سرمایه تضمین‌شده نیست.

نبود نهاد ناظر مستقل

یکی از مهم‌ترین ایرادهایی که کارشناسان بازار مسکن به طرح خانه‌ریز وارد می‌کنند، نبود یک نهاد ناظر مستقل برای رصد عملکرد مالی و اجرایی پروژه‌هاست. در ابزارهای مالی مشابه مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، رکن ناظر وظیفه دارد گزارش‌های مالی، پیشرفت فیزیکی پروژه و نحوه هزینه‌کرد منابع را به‌طور مستقل تأیید کند. بدون چنین سازوکاری، سرمایه‌گذار خرد عملاً باید به گزارش‌های خودِ نهاد مجری اعتماد کند؛ موضوعی که ریسک شفافیت را برای پول ورودی افزایش می‌دهد.

ابهام در نقدشوندگی

دومین نگرانی اصلی، نقدشوندگی سرمایه است؛ یعنی این‌که سرمایه‌گذار در صورت نیاز، با چه سرعت و با چه هزینه‌ای می‌تواند سهم خود را به پول نقد تبدیل کند. برخلاف سپرده بانکی که برداشت آن معمولاً ساده و سریع است، خروج از یک پروژه مسکونی نیمه‌تمام یا در حال ساخت می‌تواند زمان‌بر باشد یا با کاهش ارزش سهم همراه شود. تا زمانی که سازوکار روشنی برای خرید و فروش سهم‌های خرد در بازار ثانویه تعریف نشود، این ابهام برای خانوارهایی که ممکن است در میانه راه به پول نقد نیاز پیدا کنند، اهمیت زیادی دارد.برای کسی که قصد ورود به این طرح را دارد، پرسش کلیدی این است که چه نهادی مسئولیت جبران خسارت در صورت تأخیر یا توقف پروژه را برعهده می‌گیرد. تجربه صندوق‌های مشابه در بازار سرمایه نشان می‌دهد شفافیت اطلاعات و وجود ناظر مستقل، از عوامل تعیین‌کننده در اعتماد سرمایه‌گذاران خرد بوده است. تصمیم نهایی درباره ورود یا عدم ورود به چنین طرح‌هایی بر عهده خود سرمایه‌گذار و متناسب با میزان تحمل ریسک اوست.طرح‌های تأمین مالی خرد مسکن پیش‌تر نیز در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان در بازار سرمایه ایران آزموده شده‌اند، هرچند استقبال از آن‌ها به دلیل پیچیدگی فرایند و طولانی‌بودن دوره بازگشت سرمایه محدود بوده است. خانه‌ریز از این جهت که نهاد مجری آن شهرداری است نه یک نهاد مالی تخصصی، تفاوت ساختاری با نمونه‌های پیشین دارد؛ تفاوتی که همچنان در انتظار روشن‌شدن جزئیات اجرایی است.