اگر نگاهی به چند ماه قبلتر، بهویژه از دی و بهمنماه ۱۴۰۴ داشته باشیم، مشاهده میشود که بازار با وجود همه فراز و فرودها، حتی در همان ماهها نیز نشانههایی از تحرک را بروز داده بود. در مهر و آبان نیز تا حدی خرید و فروش انجام میشد و این موضوع نشان میداد که بازار در حال ارزیابی شرایط و تلاش برای بازیابی خود است.
بازار مسکن زمانی که وارد رکود میشود، برخلاف برخی بازارهای دیگر، برای بازگشت به شرایط عادی و بازیابی اعتماد عمومی به زمان زیادی نیاز دارد. جامعه زمانی میتواند دوباره به بازار مسکن اعتماد کند که نسبت به ثبات قیمتها، امکان برنامهریزی و افق آینده اطمینان نسبی پیدا کند.در مهر و آبان، گزارشهای میدانی که از سوی مشاوران املاک و مجموعههای مرتبط تهیه میشد، نشان میداد در آن مقطع دغدغه اصلی جامعه بیش از آنکه معطوف به بازار اجاره باشد، متوجه خرید و فروش بود.به طور معمول در فصل پاییز و زمستان، بخش زیادی از مستأجران به هر شکل ممکن استقرار پیدا کردهاند، فرزندانشان را در مدارس ثبتنام کردهاند و وضعیت سکونت آنها تا حدودی تثبیت شده است؛ به همین دلیل تمرکز بیشتری روی وضعیت خرید و فروش شکل میگیرد. با توجه به جنگ اول و دوم تحمیلی، انتظار طبیعی این بود که قیمتها یا ثابت بماند یا حتی با افت مواجه شود، اما در عمل شاهد افزایش قیمت بودیم. برای این افزایش قیمت، دلیل مشخص و روشنی نمیتوان ارائه کرد، مگر آنکه اثرگذاری بازارهای موازی همچون طلا و ارز را در نظر بگیریم؛ بازارهایی که بیتردید آثار روانی و واقعی خود را بر بازار ملک نیز گذاشتند. این افزایش قیمت صرفا ناشی از تحولات بازارهای موازی نبود، بلکه مجموعهای از مسائل از جمله بحثهای مرتبط با سیاستگذاری در حوزه مسکن، نگاه حاکمیتی به تأمین مسکن و حتی موضوع بازسازی یا حمایت از واحدهایی که در جریان جنگ آسیب دیدهاند، همگی در شکلگیری این فضا مؤثر بودند.
یکی دیگر از موضوعات بسیار مهم، افزایش قیمت تمامشده ساخت مسکن است. پیش از این، قیمت تمامشده ساخت به ازای هر متر مربع چیزی در حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد، اما اکنون اعدادی در حدود ۴۰، ۵۰ و حتی در برخی موارد ۶۰ میلیون تومان نیز مطرح میشود.
طبیعی است که چنین افزایشی در هزینه تمامشده مسکن، نتیجهای جز تشدید رکود در بازار نخواهد داشت. امروز در کل کشور و بهویژه در تهران، با یک رکود بسیار شدید در بازار مسکن مواجه هستیم. این رکود از جنس رکود ناشی از افزایش قیمت است؛ یعنی نهتنها معاملات کاهش یافته، بلکه سطح قیمتها آنچنان بالا رفته که بخش قابلتوجهی از متقاضیان واقعی عملا از بازار حذف شدهاند.
نتیجه این وضعیت آن است که برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط و طبقات پایینتر، خرید خانه به یک رؤیا تبدیل شده است.
زمانی که یک خانوار بخواهد برای تأمین سرپناه وارد بازار خرید مسکن شود، حداقل باید سه مؤلفه اصلی را در اختیار داشته باشد؛ نخست درآمد کافی، دوم درآمد پایدار و سوم امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده. متأسفانه در شرایط فعلی، این مؤلفهها برای بسیاری از خانوارها تضعیف شده است.
در کنار این مسائل، باید شرایط عمومی کشور را نیز در نظر گرفت. ما میپذیریم که کشور با شرایط ویژه و حتی شرایط جنگی مواجه بوده و طبیعی است که در چنین وضعیتی همه باید در کنار دولت و کشور باشند.
مردم ایران نیز در این مقطع همراهی کمنظیری از خود نشان دادند و در حمایت از کشور یکپارچه عمل کردند، اما این همراهی به معنای نادیده گرفتن واقعیتهای بازار مسکن نیست. نمیتوانیم بگوییم چون کشور در شرایط خاص قرار دارد، پس مسائل و مشکلات اقتصاد مسکن را نبینیم یا درباره آن سخن نگوییم. بازار مسکن بخشی از واقعیت اقتصاد کشور است و باید بهصراحت درباره آن صحبت کرد.
فراهمسازی سطح دسترسی صنف به دادههای سامانههای کاتب و املاک
پیش از این سامانهای به نام «املاک و مستغلات» داشتیم که بخش مهمی از آمار و اطلاعات از طریق آن در اختیار حاکمیت قرار میگرفت و خود ما نیز از طریق همان سامانه دادههای لازم را ارائه میکردیم.
این اطلاعات عملا در اختیار دستگاههای مسئول بود و زمانی که خبرنگاران یا مراجع رسمی به دنبال آمار بودند، از همان دادهها استفاده میشد و امکان ارائه تصویری روشنتر از بازار وجود داشت.
در حال حاضر دو سامانه در کشور فعال هستند؛ یکی سامانه «کاتب» و دیگری سامانهای دیگر که در حوزه ثبت و اطلاعات معاملات کار میکند.
بارها اعلام کردهام که دادههای این سامانهها متعلق به خود حاکمیت است، اما انتظار ما این است که حداقل سطحی از دسترسی برای رئیس اتحادیه یا نهادهای صنفی تخصصی فراهم شود تا بتوان تحلیل دقیقتری از وضعیت بازار ارائه کرد.
امروز آن سطح دسترسی لازم را نداریم که بگوییم در کدام مناطق تهران خرید و فروش بیشتری انجام شده، در کدام مناطق فایلهای متراژ پایین یا بالاتر بیشتر معامله شده یا تغییرات بازار در هر منطقه چگونه بوده است و آنچه در حال حاضر در اختیار ما قرار دارد، بیشتر مبتنی بر گزارشهای میدانی است.
این گزارشهای میدانی نشان میدهد که در برخی مناطق، بهویژه در بخشهایی از مرکز شهر و مناطق بالاتر، افزایش قیمت مشاهده شده و در مناطق جنوبی نیز در برخی نقاط چنین افزایشی وجود داشته است. با این حال، باید توجه داشت که بازار مسکن تهران بازاری بسیار متکثر است و قیمت ملک حتی از کوچهای به کوچه دیگر و از خیابانی به خیابان دیگر میتواند متفاوت باشد.
در محلههای مختلف تهران، برخی خیابانها بهطور سنتی جایگاه بهتر و شناختهشدهتری دارند و بعضی دیگر به دلایل مختلف از جذابیت کمتری برای خرید و فروش برخوردارند. بنابراین، نمیتوان با یک حکم کلی و قاطع گفت که قیمت در کل تهران دقیقا به چه میزان افزایش یافته است، اما میتوان گفت که افزایش قیمت در سطح شهر تهران گسترده بوده و در عین حال، بهدلیل همین افزایش قیمت، رکود معاملات نیز تشدید شده است. در سالهای گذشته، سیاست تعیین سقف رشد اجارهبها بهصورت شاخص کشوری دنبال میشد اما اکنون اختیار تعیین سقف اجارهبها تا حدی به استانداریها واگذار شد تا هر استان با توجه به شرایط تورمی، اقتصادی و جغرافیایی خود، عدد و رقم مناسب را تعیین کند.
این شیوه میتوانست کارایی بیشتری داشته باشد، چراکه با واقعیتهای متفاوت مناطق مختلف کشور سازگارتر بود. با این حال، امسال با وجود شرایط خاص کشور و رخدادهایی که پیش آمد، بار دیگر یک شاخص کشوری ۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته اعلام شد. این عدد از نظر روانی و در حوزه پیامدهی عمومی میتواند مؤثر باشد، اما درباره میزان رعایت واقعی آن، به دلیل همان فقدان دسترسی به دادههای دقیق سامانهای، نمیتوانم با قاطعیت اظهار نظر کنم.
همراهی مالکان در شرایط حساس کشور قابل تقدیر است
با این وجود، یک نکته روشن است و آن اینکه مردم در شرایط حساس همیشه همراهی کردهاند و کمک کردهاند؛ بهویژه مالکان که در بسیاری از مقاطع، همراهی و همکاری قابلتوجهی از خود نشان دادهاند. من همواره از مالکان تشکر کردهام، زیرا در شرایط حساس کشور، مردم رفتار مسئولانهای از خود بروز دادهاند.
About The Author
