بازار مسکن پایتخت در ماه میانی زمستان، شدیدترین تورم ماهانه خود را دستکم از سال ۱۳۹۱ به این سو تجربه کرد. بر اساس شاخص مسکن «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران در بهمنماه به ۱۳۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید؛ رقمی که نسبت به دیماه ۱۵.۶ درصد افزایش نشان میدهد. این در حالی است که میانگین قیمت در دی حدود ۱۱۵ میلیون تومان و در بهمن سال گذشته ۹۴ میلیون تومان بود. تورم نقطهای مسکن نیز به حدود ۴۱ درصد رسیده است.
جهش قیمت بدون انفجار معاملات
بررسیهای میدانی نشان میدهد این رکورد تاریخی بیش از آنکه ناشی از جهش حجم معاملات باشد، حاصل تقابل رفتار عرضه و تقاضاست. از پاییز، یخ معاملات بهتدریج آب شد و در دیماه خریدها افزایش یافت؛ اما در بهمن، رشد تقاضا نسبت به دی جهش قابلتوجهی نداشت. در مقابل، فروشندگان با مشاهده سیگنال ورود خریداران جدید و تشدید انتظارات تورمی، بخشی از فایلهای فروش را از بازار خارج کردند.
کاهش محسوس عرضه در کنار افزایش نسبی تقاضا، میانگین قیمت را در مدت کوتاهی بیش از ۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع بالا برد؛ افزایشی که هم از نظر درصد رشد و هم از نظر افزایش ریالی، کمسابقه ارزیابی میشود.
تغییر ترکیب خریداران و اثر بازارهای موازی
افزایش قیمت ارز، طلا و سکه طی ماههای گذشته موجب تقویت بودجه برخی متقاضیان شده است. بخشی از خریداران با تبدیل داراییهای طلا و ارز، توان خرید تا سطوح ۵ میلیارد تومان و حتی بیشتر را پیدا کردهاند. در مقابل، قدرت خرید متقاضیان مصرفی با درآمد ثابت کاهش یافته است. در معاملات واحدهای بالای ۱۰ میلیارد تومان، نقش خریداران دارای دارایی جایگزین پررنگتر شده است.از سوی دیگر، رشد هزینه ساخت شامل مصالح، دستمزد و کمبود نیروی کار، عرضه واحدهای نوساز را محدود کرده و سهم فایلهای قدیمیتر در بازار افزایش یافته است. کاهش ساختوساز در یکسال گذشته نیز به محدودیت عرضه دامن زده است.
دو جهت مخالف در معاملات مسکن
ریشه این تحولات را میتوان در «انتظارات تورمی» و «جاماندگی ۱۸ماهه بازدهی مسکن از سایر بازارها» جستوجو کرد. بازدهی مسکن طی ۱۱ ماه اخیر حدود ۳۴ درصد بوده، در حالی که دلار حدود ۶۶ درصد، سکه بیش از ۱۰۰ درصد و طلا بیش از ۱۳۰ درصد رشد کردهاند. حتی بازار سهام نیز بازدهی بالاتری ثبت کرده است. جهش بهمن میتواند تلاشی برای جبران این فاصله تلقی شود.با این حال، شتاب رشد قیمت در بهمن که معادل کل رشد سال ۱۴۰۳ در یک ماه بوده، این پرسش را مطرح میکند که آیا فنر فشرده بازار آزاد شده یا این جهش موقتی است؟ شواهد نشان میدهد در هفتههای پایانی بهمن، از شدت عطش خرید کاسته شده و بخشی از تقاضا ماهیتی فصلی و مرتبط با شب عید دارد.
سناریوی بازار در سایه «نه جنگ، نه صلح»
نظرسنجی از ۱۸ صاحبنظر بخش مسکن نشان میدهد بازار همچنان در رکود ساختوساز قرار دارد، هرچند از شدت آن کاسته شده است. استمرار وضعیت سیاسی مبهم، میتواند رشد اسمی قیمتها را در سال آینده تداوم بخشد، اما وقوع تنش جدی یا جنگ احتمالی میتواند این روند را متوقف کند.برآیند دیدگاهها حاکی از آن است که در سناریوی تداوم وضعیت فعلی، معاملات و قیمتها در سال ۱۴۰۵ عملکردی بهتر از ۱۴۰۴ خواهند داشت، اما خروج کامل از رکود نیازمند تعیینتکلیف ریسک سیاسی و بهبود متغیرهای کلان از جمله درآمدهای نفتی و سرمایهگذاری ساختمانی است.در حال حاضر، بازار مسکن تهران در وضعیتی قرار دارد که رشد اسمی قیمت ادامه دارد، اما پایداری آن به تحولات سیاسی و جهت انتظارات تورمی وابسته است؛ پروازی که اگرچه تاریخی بوده، اما هنوز در آسمانی مهآلود حرکت میکند.
About The Author
