با مقاومت فروشندگان در برابر کاهش قیمت و خروج خریداران مصرفی از بازار، معاملات مسکن در بن‌بستی کم‌سابقه گرفتار شده و چشم‌انداز روشنی پیش‌رو ندارد.
به گزارش هیچ یک ، بازار مسکن در ماه‌های اخیر به مرحله‌ای رسیده که ترکیب پیچیده‌ای از رکود عمیق، تحرک‌های مقطعی و ابهام اطلاعاتی آن را در بن‌بستی کم‌سابقه قرار داده است. ثبات طولانی‌مدت قیمت‌ها، سقوط قدرت خرید خانوار، نبود تغییر در وام‌ها و دستمزدها و همچنین فقدان آمارهای رسمی، مجموعه عواملی هستند که باعث خروج بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی از چرخه معاملات شده و تصویر روشنی از وضعیت کنونی به دست نمی‌دهند.
در حالی‌که برخی مناطق مصرف‌نشین تهران طی هفته‌هایی با رشد محدود معاملات روبه‌رو شدند، کارشناسان تأکید می‌کنند این تحرک‌ها نه نشانه آغاز رونق، بلکه انعکاس نوسان‌های ارزی و تورمی بوده که با بروز تنش‌های سیاسی و امنیتی دوباره فروکش کرده است. همزمان، رشد هزینه مصالح و کمبود نیروی کار نیز سرعت ساخت‌وساز را کاهش داده و فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است.
فروشندگان در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کنند
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، وضعیت بازار در دو ماه گذشته را «رکود شدید همراه با قفل‌شدگی» توصیف می‌کند. به گفته او، فروشندگان حاضر به تعدیل قیمت نیستند و همین مقاومت باعث شده نه سرمایه‌گذاران و نه خریداران مصرفی توان خرید در سطح فعلی قیمت‌ها را نداشته باشند. او تأکید می‌کند در مؤلفه‌هایی مانند وام، قدرت خرید، دستمزدها و حتی قیمت اسمی مسکن، هیچ تغییری رخ نداده و همین سکون، بازار را در وضعیتی منجمد قرار داده است.
آمارهای منتشرنشده و تقویت قفل‌شدگی
گودرزی یکی از اصلی‌ترین آسیب‌های بازار را «عدم انتشار آمارهای رسمی» می‌داند؛ موضوعی که به گفته او، به سود دلالان و به زیان خریداران و سازندگان تمام می‌شود. او معتقد است بازار مسکن ناچار به کاهش قیمت است تا با توان خرید مردم سازگار شود و هرگونه پنهان‌کاری اطلاعاتی فقط فرایند اصلاح را عقب می‌اندازد. این کارشناس هشدار می‌دهد که افزایش قیمت نه‌تنها موجب رونق نمی‌شود، بلکه امکان جذب سرمایه‌گذاران را نیز از بین می‌برد؛ چراکه بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس بازدهی‌های بالاتری ارائه می‌دهند و مسکن با سطح فعلی قیمت‌ها جذابیتی برای سرمایه‌گذاری ندارد.
چشم‌انداز مبهم آذر و زمستان
در پاسخ به این پرسش که بازار در ماه‌های آینده به چه سمتی می‌رود، گودرزی می‌گوید: افزایش وام‌ها عملاً غیرممکن است، نسبت وام به قیمت مسکن بسیار ناچیز بوده و نرخ سود نیز از توان متقاضیان خارج است. در چنین وضعیتی حتی با تعدیل قیمتی نیز جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن بازنخواهد گشت. او مدعی است اگر آمارهای واقعی منتشر شود، مشخص خواهد شد کمبود مسکن وجود ندارد و حتی حجم خانه‌های خالی بسیار بالاست؛ موضوعی که به اعتقاد او سیاست‌گذاری‌های پیشین را زیر سؤال می‌برد.
بحران آب و اثر آن بر تقاضا
گودرزی پیش‌بینی می‌کند که بحران آب در تهران به‌تدریج رفتار خریداران را نیز تغییر دهد. او می‌گوید خریداران تمایلی به خرید واحدهایی در مناطقی ندارند که احتمال بی‌آبی در آنها بالاست و این موضوع می‌تواند بر الگوی تقاضا اثر بگذارد. او همچنین رشد هزینه مصالح ساختمانی را ناشی از عدم نظارت دولت، صادرات بی‌رویه و تلاش برخی تولیدکنندگان برای «فروش ریالی به قیمت دلاری» دانست؛ رفتاری که به گفته او نوعی رانت و کلاهبرداری بوده و با فشار بر قدرت خرید مردم ساخت‌وساز را بیش از پیش تضعیف می‌کند.
فقط تقاضای مصرفی؛ سرمایه‌گذاران از بازار خارج شده‌اند
در بخش دیگری از گزارش، امیر پیلتن، فعال حوزه مسکن، از افزایش معاملات در برخی مناطق مصرفی طی مهرماه خبر می‌دهد؛ افزایشی که آن را طبیعی و هم‌راستا با رشد ارز و طلا می‌داند. او توضیح می‌دهد که بازار در نیم‌سال نخست «در رکودی مطلق» قرار داشت و افزایش اخیر معاملات می‌توانست نشانه‌ای امیدوارکننده باشد، اما از اوایل آبان با تشدید فضای سیاسی و امنیتی، تقاضا دوباره کاهش یافت و بازار «از لحاظ تقاضا خالی شد».
پیلتن تأکید می‌کند در حال حاضر هیچ نوع تقاضای سرمایه‌ای در بازار وجود ندارد و حرکت بازار تنها به تقاضای مصرفی وابسته است. او معتقد است نوسان‌های جدید ارزی و طلا شاید «تلنگری کوچک» به بازار وارد کند، اما رونق‌آفرین نخواهد بود. به گفته او، در شرایط فعلی «لوکیشن» مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده در معاملات است؛ زیرا خریداران تنها در مناطق با کیفیت مطلوب حاضر به انجام معامله هستند.
در نهایت، بازار مسکن در شرایطی به سمت زمستان می‌رود که مجموعه‌ای از رکود معاملاتی، ناتوانی خرید، افزایش هزینه ساخت، کوچ سرمایه‌گذاران به بازارهای موازی و نبود شفافیت آماری، آن را در یکی از سخت‌ترین دوره‌های دهه اخیر قرار داده است. کارشناسان معتقدند بدون اصلاح ساختاری، انتشار آمار واقعی و تعدیل قیمت‌ها، چشم‌انداز این بازار همچنان مبهم خواهد بود.
