چند سال قبل بازار مسکن رشد سنگینی را تجربه کرد و اکنون این بازار فعلاً جذابیت ندارد. وقتی صحبت از رکود در بازار مسکن میشود هر فردی تعبیر خود را دارد.
به گزارش هیچ یک _ مهدی سلطان‌محمدی، در گفت‌وگو با «هم‌میهن» درباره قیمت مسکن در تهران عنوان کرده که نزدیک به دو سال است که وزارت راه و شهرسازی اعلام آمارهای مسکن را قطع کرده است و همین باعث شده دماسنجی برای قیمت‌گذاری در مسکن وجود نداشته باشد.
او گفته چند سال قبل بازار مسکن رشد سنگینی را تجربه کرد و فعلاً این بازار جذابیتی ندارد. سلطان محمدی گفته ابهام در فضای سیاسی و اقتصادی کشور وجود دارد که این مشکلات را ایجاد کرده و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند وارد بازار مسکن نشوند، در این وضعیت یعنی میزان عرضه در مسکن کم شود و دوباره قیمت‌ها بالا می‌رود.
بازار خرید و فروش مسکن در تهران چه اوضاعی دارد؟
از این نکته شروع کنم که متاسفانه نزدیک به دو سال است که وزارت راه و شهرسازی اعلام آمارهای مسکن را قطع کرده است و معمولاً این دلیل را می‌آورند که خود اعلام قیمت‌ها باعث میشود که بازار افزایشی شود که به نظر من تصور نادرستی است که متاسفانه بر روی مسئولین حاکم است و فکر می‌کنند قیمت‌ها براساس خیالات و اوهام در بازار تغییر می‌کند و واقعیت‌های اقتصادی را در پشت سر این قیمت‌گذاری‌ها نمی‌بینند.
به همین دلیل فکر می‌کنند که اگر قیمت‌ها را اعلام نکنند مسئله حل میشود. این درست شبیه این است که اگر فردی فکر می‌کند هوا گرم است پس مقصر دماسنج است و باید آن را شکاند یا برداشت تا مسئله گرما حل شود. در واقع مسئولان دماسنج مسکن را برداشته اند. آنچه که در بازار مسکن براساس برداشت‌هایی که فعالان بازار دارند می‌توان دید این است که قیمت‌ها از سال گذشته رشد کاهشی داشته و البته نمی‌توان گفت قیمت‌ها پایین آمده است، شاید در نقاطی از تهران قیمت مسکن پایین آمده باشد ولی در کل رشد قیمت در تهران محدود و کمتر از تورم و رشد دلار و طلا بوده است.
دلیل کاهش رشد را در چه می‌بینید؟
چند سال قبل بازار مسکن رشد سنگینی را تجربه کرد و اکنون این بازار فعلاً جذابیت ندارد. وقتی صحبت از رکود در بازار مسکن میشود هر فردی تعبیر خود را دارد، بعضی رکود را به این تعبیر می‌کنند که حجم تولید کاهش پیدا کرده که به نظر من درست‌ترین تعبیر است که چند سالی است تولید مسکن کم شده است و به همین اعتبار بازار در رکود است. معمولاً افرادی که دست‌اندرکار معاملات مسکن هستند نیز رکود را به حجم معاملات تعبیر می‌کنند، اگر از یک بنگاه معاملات ملکی بپرسید که بازار راکد است یا خیر خواهد گفت شدیداً راکد است چون به تعداد معاملات نگاه می‌کنند که البته حجم معاملات نیز کاهش قابل توجهی داشته است.
تعبیر دیگر از رکود این است که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده باشد یا رشد مورد انتظار را نداشته باشد که به این اعتبار هم می‌توان گفت بازار در رکود است بنابراین چه از نظر حجم تولید و چه از نظر حجم معاملات و چه از نظر قیمت‌ها، می‌توان این تعبیر کلی را به کار برد که بازار مسکن در رکود است اما مقدار زیادی از آن نیز تابع فضای سیاسی کشور است مثلاً وقتی جنگ ۱۲ روزه شروع شد طبیعتاً حجم معاملات به شدت کاهش پیدا کرد. در این دو هفته که مقداری اطمینان به آینده بهتر شده است، تحرک بازار خیلی بیشتر شده و حجم معاملات افزایش پیدا کرده است.
زمان می‌برد تا بتوان راجع به قیمت‌ها قضاوت کرد؛ به‌خصوص در غیاب دماسنج و داده‌هایی که باید وزارت راه و شهرسازی در اختیار ما می‌گذاشت. قیمت‌های مسکن در تهران نسبت به سال گذشته رشد محدودی داشته و حتی ممکن است در برخی مناطق کاهشی بوده باشد ولی در مجموع رشد آن پایین‌تر از تورم بوده است و در واقع قیمت‌های اسمی مسکن چندان کاهش پیدا نکرده است اما قیمت حقیقی مسکن باتوجه به تورم ۴۰ درصدی، کاهش داشته است.
بعد از جنگ اعلام شد که قیمت مسکن در تهران تا ۳۰ درصد افت کرده و همچنین گفته شده بود که بنگاه‌داران نمی‌گذارند این افت قیمت لحاظ شود، آیا این اتفاق شدنی است؟
نه. همیشه گرانی و ارزانی را به گردن بنگاه‌داران می‌اندازند درحالی‌که آنها فقط می‌خواهند معامله خود را انجام دهند. واقعیت این است که قیمت‌ها بر اساس واقعیت‌های اقتصادی حرکت می‌کنند و فروشنده و خریدار و بنگاه‌دار، چندان تاثیر زیادی بر روی قیمت‌های مسکن ندارند و حتی دولت نیز قادر نیست قیمت مسکن را بالا و پایین ببرد و قدرت بسیار محدودی دارد چه برسد به یک بنگاه‌دار معمولی که آنها نیز به دلیل کاهش حجم معاملات در بحران به سر می‌برند و درآمد آنان نیز کاهش پیدا کرده است که مشکلات خودشان را دارند. متاسفانه این توهم گاهی گریبان دولت را نیز می‌گیرد و فکر می‌کند بنگاه‌دار قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برد.
آنها نیز فکر می‌کنند که دولت این کار را می‌کند؛ درحالی‌که قیمت براساس عرضه و تقاضا است که تعیین میشود. به‌هرحال میزان تقاضا در چند سال گذشته پایین آمده که یکی از دلایل آن این است که رشد تشکیل خانواده کم شده و همچنین درآمد افراد رشد خیلی کمی داشته است و رشد ملی نداشتیم؛ بنابراین افراد نتوانسته‌اند پولی پس‌انداز کنند، در کنار آن اعتبارات و تسهیلات بانکی نیز کاهش داشته و میزان وامی که در اختیار خانواده‌ها قرار می‌گیرد کم شده؛ همین باعث شده تا توان و قدرت خرید مردم کم شود. سازندگان نیز در این شرایط ترجیح می‌دهند وارد چنین بازاری نشوند.
فکر می‌کنید این وضعیت تا چه زمانی ادامه پیدا کند؟ چه اتفاقی باید بیفتد تا مردم دوباره بتوانند خانه بخرند؟
یک ابهام در فضای سیاسی و اقتصادی کشور وجود دارد که این مشکلات را ایجاد کرده است، البته بحث رکود مسکن فقط در ایران نیست و آمریکا و اروپا و حتی چین نیز با این رکود مواجه هستند. پارامترهای زیادی قیمت مسکن را مشخص می‌کند و ما در ایران شرایط خاص خودمان را داریم و مسائل اقتصادی ما تحت تاثیر شرایط سیاسی است، در فضای ابهام معمولاً سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند وارد بازار مسکن نشوند و یا وارد فضایی مانند حوزه طلا و دلار شوند که قابلیت نقدشوندگی بهتری داشته باشد. فضا موقعی تغییر می‌کند که وضعیت عرضه و تقاضا درست شود، ادامه این وضعیت یعنی میزان عرضه در مسکن کم شود و تعداد واحدهای نوساز کم میشود و دوباره قیمت‌ها بالا می‌رود؛ اینجاست که سازندگان مسکن وارد می‌شوند و ساخت و ساز می‌کنند.
معمولاً فاصله یک رونق تا رونق بعدی یک سیکل سه تا پنج‌ساله را طی می‌کرد اما اخیراً این الگو تحت تاثیر پارامترهای سیاسی تغییر کرده است، هرچند می‌توان حدس زد با توجه به اینکه دوره ساخت یک ساختمان دو ساله است، این سیکل دو برابر زمان ساخت باشد اما یک فرمول خاص بدون تغییر ندارد. به این نکته نیز باید توجه داشت که در ایران همیشه یک فشار تورمی وجود دارد و وقتی تورم ۴۰ درصدی داریم، در درازمدت اثر خود را بر روی قیمت مسکن نشان خواهد داد و فعلاً تورم در هزینه‌های ساخت مسکن بالای ۵۰ درصد است.
دلیل عمده آن اخراج اتباع افغانستانی است که باعث شده تعداد کارگران ماهر و نیمه‌ماهر کشور کاهش پیدا کند و قیمت تمام شده مسکن بالا برود. مرکز آمار ایران در سه ماهه اول امسال نیز نشان داده که این افزایش حدود ۵۰ درصد بوده است که در بازار مسکن تاثیر گذاشته و این فشار تورمی خواه ناخواه قیمت مسکن را بالا خواهد برد.
