چشم‌انداز کوتاه‌مدت مسکن مبهم است؛ تا زمانی که سیاست‌های کلان تغییر نکند، این بازار یک دارایی گران و منجمد باقی خواهد ماند.
بازار مسکن همچنان در تله «رکود تورمی» گرفتار است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها روی کاغذ بالا می‌روند اما چرخ معاملات به‌سختی می‌چرخد. در ماه‌های اخیر، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران رشد اسمی داشته، اما تعداد قراردادهای خرید و فروش به‌شدت کاهش یافته است. این شکاف میان افزایش قیمت و افت معاملات، نشان می‌دهد که نه تقاضای مصرفی توان حضور در بازار را دارد و نه سرمایه‌گذاران انگیزه‌ای برای ورود پیدا می‌کنند.
کاهش شدید قدرت خرید مردم در اثر تورم‌های چندساله، مهم‌ترین عامل خروج متقاضیان مصرفی است. خانوارهای متوسط و حتی پردرآمد برای تأمین هزینه خرید خانه با ناتوانی جدی روبه‌رو شده‌اند. در سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز با مقایسه بازدهی مسکن با بازارهای موازی مانند طلا، ارز و بورس، ترجیح داده‌اند سرمایه‌هایشان را به سمت بازارهایی ببرند که نقدشوندگی بالاتر و سود سریع‌تر دارند.
به همین دلیل، مسکن به جای آنکه یک انتخاب مطمئن برای حفظ ارزش دارایی باشد، بیش از پیش به یک «دارایی منجمد» تبدیل شده؛ دارایی‌ای که نقد شدنش دشوار است و خواب سرمایه‌اش برای بسیاری از فعالان به صرفه نیست.
بازار ترسو؛ حساسیت مسکن به تحولات سیاسی
بازار مسکن در ایران همیشه پیوندی عمیق با فضای سیاسی داشته است، اما در ماه‌های اخیر این حساسیت به اوج رسیده. همان‌طور که سعید لطفی، دبیر اتحادیه املاک تهران گفته، مسکن «بازاری ترسو» است که کوچک‌ترین نشانه‌های بی‌ثباتی سیاسی یا تنش‌های منطقه‌ای را به سرعت در قیمت‌ها و رفتار معامله‌گران بازتاب می‌دهد.
این وضعیت باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران و حتی خریداران مصرفی دست نگه دارند. مردم ترجیح می‌دهند تا روشن شدن چشم‌انداز سیاسی صبر کنند، چرا که آینده نامعلوم مذاکرات خارجی یا تصمیمات کلان اقتصادی می‌تواند قیمت مسکن را به‌طور ناگهانی تغییر دهد. در چنین شرایطی، ورود به بازار خرید و فروش خانه بیش از آنکه یک انتخاب اقتصادی باشد، شبیه به یک قمار پرریسک جلوه می‌کند.
به همین دلیل، برخلاف بازارهایی مثل طلا و ارز که در زمان بی‌ثباتی محل امن‌تری برای سرمایه‌گذاری به نظر می‌رسند، بازار مسکن نه‌تنها جذابیتی پیدا نکرده بلکه بیشتر به انجماد فرو رفته است.
رفتار مالکان؛ تخفیف‌های مقطعی برای نقد شدن سرمایه
در چنین بازاری که تقاضا به شدت کاهش یافته، بسیاری از مالکان برای نقد کردن دارایی خود ناچار شده‌اند دست به تخفیف بزنند. آن‌ها قیمت‌های پیشنهادی را به اصطلاح «سرشکن» می‌کنند تا برای خریدار جذابیت ایجاد شود. این کاهش‌ها اما ساختاری نیست؛ چراکه هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز همچنان رو به افزایش است. قیمت مصالح ساختمانی، زمین و سایر هزینه‌های جانبی رشد داشته و متوسط قیمت مسکن در تهران نیز همچنان صعودی است.
به بیان دیگر، افت قیمت بیشتر «موردی» است تا «کلی». اگر مالکی به دلیل فشار اقتصادی یا نیاز فوری به نقدینگی مجبور به فروش شود، حاضر است بخشی از سود یا حتی اصل سرمایه‌اش را فدا کند تا معامله انجام شود. اما این رفتار فردی به معنای آغاز یک روند نزولی در بازار نیست؛ بلکه نشان‌دهنده شرایط رکودی است که نقدشوندگی دارایی‌ها را برای مالکان دشوار کرده است.
بازار اجاره؛ کاهش در جنوب تهران، ثبات یا رشد در شمال و مرکز
بازار اجاره مسکن نیز تصویر دوگانه‌ای از خود نشان می‌دهد. در مناطق جنوبی تهران، به‌ویژه محله‌هایی که طی سال‌های اخیر میزبان بخش قابل‌توجهی از اتباع خارجی بودند، اجاره‌ها در ماه‌های اخیر اندکی کاهش یافته است. خروج بخشی از این جمعیت باعث افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در این مناطق شد و مالکان برای جلوگیری از خالی ماندن واحدها ناچار به پایین آوردن اجاره‌بها شدند.
اما این وضعیت به مناطق مرکزی و شمالی تهران سرایت نکرده است. در این بخش‌ها، با وجود ثبات یا حتی رشد جزئی، اجاره همچنان در سطوح بالاست و هیچ نشانه‌ای از کاهش محسوس دیده نمی‌شود. دلیل اصلی هم محدود بودن عرضه در این مناطق و پایدار ماندن تقاضای طبقه متوسط و بالاست.
به این ترتیب، بازار اجاره هم‌زمان دو چهره دارد: در جنوب شهر با فشار عرضه کمی آرام‌تر شده، اما در مرکز و شمال همچنان یکی از سنگین‌ترین بارهای اقتصادی را بر دوش مستأجران گذاشته است.
چشم‌انداز مبهم؛ وابستگی به سیاست‌های کلان و ثبات اقتصادی
بازار مسکن در نقطه‌ای ایستاده که آینده‌اش نه از درون، بلکه از بیرون تعیین می‌شود. رکود معاملات، کاهش قدرت خرید و خروج تقاضای سرمایه‌ای، همه نشان می‌دهد که موتور داخلی این بازار خاموش شده است. حالا تنها چیزی که می‌تواند ورق را برگرداند، تغییر در متغیرهای کلان اقتصادی و ایجاد ثبات سیاسی است.
سیاست‌های دولت در حوزه مسکن تاکنون بیشتر در قالب وعده‌ها و پروژه‌های نیمه‌تمام ظاهر شده و نتوانسته سمت عرضه یا تقاضا را به‌طور واقعی تقویت کند. از سوی دیگر، سایه تحولات سیاسی بر سر اقتصاد باعث شده فعالان بازار در انتظار بمانند. در چنین شرایطی، نه سرمایه‌گذار رغبتی برای ورود دارد و نه خریدار مصرفی امیدی برای خانه‌دار شدن.
به همین دلیل، چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن چیزی جز تداوم رکود تورمی نیست. تنها در صورت ثبات نسبی در فضای سیاسی و اصلاحات جدی در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی می‌توان انتظار داشت این بازار از انجماد خارج شود. در غیر این صورت، مسکن همچنان یک دارایی گران و بی‌تحرک باقی خواهد ماند؛ باری سنگین بر دوش مردم و اقتصاد کشور.
