سقوط ۲۳ درصدی پروانه‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۳ معنایی روشن دارد: بازار مسکن در دو سال آینده با چاله‌ای بزرگ در عرضه روبه‌رو خواهد شد.
به گزارش هیچ یک _ در تازه‌ترین گزارش خود تصویری نگران‌کننده از روند ساخت‌وساز ارائه داده است. بر اساس این داده‌ها، در زمستان ۱۴۰۳ تنها ۴۰ هزار و ۲۴۴ فقره پروانه ساختمانی در سراسر کشور صادر شد؛ رقمی که نسبت به زمستان سال قبل ۲۳ درصد افت را نشان می‌دهد. اگرچه عدد پروانه‌های ساختمانی معمولاً برای مخاطب عام کمی خشک و فنی به‌نظر می‌رسد، اما در واقع کلید فهم آینده بازار مسکن است.
این افت محدود به یک فصل نیست؛ کل سال ۱۴۰۳ نیز با صدور تنها ۱۴۱ هزار پروانه ساختمانی به ثبت رسید که کمترین سطح در سال‌های اخیر است. وقتی این عدد را در کنار اوج سال ۱۳۹۹ قرار می‌دهیم که بیش از ۱۸۷ هزار پروانه صادر شده بود، عمق سقوط آشکارتر می‌شود. در کمتر از چهار سال، ایران از یک دوره رونق نسبی ساخت‌وساز به سراشیبی خطرناک رکود وارد شده است.
این آمار یک پیام روشن دارد: بازار مسکن در ایران با بحران عرضه در سال‌های آینده روبه‌رو خواهد شد. پروانه امروز یعنی پروژه‌ای که دو یا سه سال دیگر به واحد مسکونی تبدیل می‌شود. بنابراین افت شدید پروانه‌ها در سال ۱۴۰۳ به معنای کمبود جدی عرضه در سال‌های ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶ است؛ دورانی که بحران اجاره‌نشینی می‌تواند به اوج تازه‌ای برسد.
وعده‌های یک‌میلیونی در برابر واقعیت ۱۴۱ هزار پروانه
یکی از بزرگ‌ترین شکاف‌ها در سیاست‌گذاری مسکن ایران، تضاد آشکار میان وعده‌ها و واقعیت‌های آماری است. از سال ۱۴۰۰ که قانون «جهش تولید مسکن» دولت را موظف کرد سالانه یک میلیون واحد بسازد، شعار «یک‌میلیون مسکن در سال» به کلیدواژه اصلی دولت‌ها تبدیل شد. هم دولت سیزدهم بر این شعار تکیه کرد و هم دولت چهاردهم آن را تکرار کرد.
اما داده‌های رسمی چیز دیگری می‌گویند. در سال ۱۴۰۳ تنها ۱۴۱ هزار پروانه ساختمانی صادر شد؛ یعنی حتی در سطح «شروع پروژه» هم فاصله‌ای نجومی با وعده‌های اعلام‌شده وجود دارد. به بیان ساده، اگر قرار بود کشور در مسیر تحقق هدف یک‌میلیون واحد قرار بگیرد، باید دست‌کم ۶ تا ۷ برابر این رقم پروانه صادر می‌شد.
تناقض میان شعار و عمل، نه فقط یک ضعف اجرایی، بلکه نوعی فرسایش اعتماد عمومی ایجاد کرده است. وقتی دولت‌ها آمارهای بلندپروازانه می‌دهند اما در عمل با چنین اعداد ضعیفی روبه‌رو می‌شویم، هم سازندگان و هم خریداران سیگنال بدبینانه دریافت می‌کنند. این شکاف میان «کاغذ و کلنگ»، به یکی از مهم‌ترین موانع رونق ساخت‌وساز بدل شده است.
تهران؛ آزمایشگاه بحران ساخت‌وساز در ایران
اگر وضعیت ساخت‌وساز در کل کشور نگران‌کننده است، در تهران این بحران به مرحله‌ای هشداردهنده رسیده. پایتخت که همواره موتور اصلی بازار مسکن و کانون بیشترین تقاضا بوده، در زمستان ۱۴۰۲ با سقوطی بی‌سابقه روبه‌رو شد؛ تنها ۸۱۷ پروانه ساختمانی در این فصل صادر شد. این رقم نسبت به زمستان سال قبل بیش از ۵۵ درصد افت و نسبت به پاییز همان سال حدود ۶۰ درصد کاهش داشت.
اما ماجرا به همین‌جا ختم نمی‌شود. در بهار ۱۴۰۳ نیز روند نزولی ادامه یافت و تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۸.۴ درصد کاهش پیدا کرد. این اعداد به معنای توقف واقعی پروژه‌های جدید در پایتخت است؛ توقفی که به‌زودی در قالب کمبود عرضه و جهش قیمت‌ها خود را نشان خواهد داد.
تهران به نوعی آزمایشگاه بحران ملی است. هر تحولی که در این شهر رخ می‌دهد، چند فصل بعد به سایر کلان‌شهرها و در نهایت به کل کشور سرایت می‌کند. وقتی در پایتخت، پروانه‌ها به چنین سطوحی سقوط می‌کنند، یعنی در آینده نه‌چندان دور باید انتظار داشت بحران عرضه و فشار بر مستأجران در سراسر ایران تشدید شود.
اثر تحریم‌ها بر بازار مسکن؛ وقتی دیپلماسی بر کلنگ اثر می‌گذارد
بازار مسکن در ایران تنها تحت تأثیر سیاست‌های داخلی نیست؛ بلکه تحولات بین‌المللی و روابط خارجی نیز مستقیماً بر آن سایه می‌اندازند. داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که اوج ساخت‌وساز در ایران در سال ۱۳۹۹ رقم خورد؛ یعنی درست در دوره پسابرجام، زمانی که محدودیت‌های اقتصادی کاهش یافته بود، سرمایه‌گذاران با چشم‌اندازی روشن‌تر وارد پروژه‌ها شدند و مصالح ساختمانی و تجهیزات با سهولت بیشتری تأمین می‌شد. در همان سال بیش از ۱۸۷ هزار پروانه ساختمانی صادر شد؛ نقطه‌ای که پس از آن دیگر تکرار نشد.
اما با خروج آمریکا از برجام در سال ۲۰۱۸ و بازگشت تحریم‌های سنگین، شرایط به سرعت تغییر کرد. افزایش هزینه واردات، محدودیت در دسترسی به فناوری‌های ساختمانی و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی کشور، سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن عقب راند. کاهش تدریجی پروانه‌های ساختمانی در سال‌های بعد، انعکاس مستقیم همین فشارهای خارجی بود.
این تجربه نشان می‌دهد که کلنگ ساخت‌وساز در ایران تا حد زیادی به دیپلماسی گره خورده است. هر زمان فضای سیاسی و اقتصادی بین‌المللی آرام‌تر بوده، رونق ساخت‌وساز رقم خورده و هر بار تنش‌ها اوج گرفته، بازار مسکن به رکود فرو رفته است. بنابراین بدون بهبود روابط خارجی و کاهش تحریم‌ها، انتظار جهش پایدار در ساخت‌وساز چندان واقع‌بینانه نیست؛ حتی اگر سیاست‌گذاران داخلی وعده‌های بزرگی روی کاغذ بدهند.
فرار سرمایه از ساختمان به بازارهای موازی
یکی از شاخص‌های مهمی که تصویر رکود ساخت‌وساز را روشن‌تر می‌کند، سهم بخش ساختمان در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص است. طبق آمار رسمی، این سهم در پاییز ۱۴۰۳ به ۳۸.۵ درصد رسید؛ کمترین سطح در ۱۸ سال گذشته. به زبان ساده، سرمایه‌ای که باید صرف ساخت مسکن و پروژه‌های عمرانی شود، در حال ترک این بخش و حرکت به سمت حوزه‌های دیگری است.
سرمایه‌گذاران امروز بیش از آنکه به دنبال پروژه‌های ساختمانی باشند، مسیرهای دیگری را انتخاب می‌کنند: دلار، طلا، رمزارز یا حتی بورس. دلیل روشن است؛ در بازاری که هزینه‌های ساخت دائماً بالا می‌رود، عوارض شهری افزایش یافته، و سیاست‌گذاری نامطمئن است، ریسک بازگشت سرمایه در ساختمان بسیار بیشتر از بازارهای موازی است.
این تغییر مسیر سرمایه پیام مهمی دارد: بازار مسکن نه‌تنها جذابیت سنتی خود را از دست داده، بلکه جایگاه تاریخی‌اش به‌عنوان «پناهگاه سرمایه» هم تضعیف شده است. در نتیجه، چرخه‌ای معیوب شکل گرفته؛ سرمایه‌گذاران عقب می‌کشند، عرضه مسکن کاهش می‌یابد، قیمت‌ها بالا می‌رود و همین افزایش قیمت دوباره ریسک ورود سرمایه تازه را بیشتر می‌کند.
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی رکود ساخت‌وساز
رکود ساخت‌وساز در ایران فقط یک مسئله مربوط به بازار مسکن نیست، بلکه زنجیره‌ای از پیامدهای اقتصادی و اجتماعی را به همراه دارد. نخستین و آشکارترین پیامد، فشار مستقیم بر مستأجران و خریداران طبقه متوسط است. کاهش عرضه واحدهای جدید به معنای رقابت شدیدتر بر سر واحدهای موجود است؛ رقابتی که اجاره‌بها را به سطحی فراتر از توان بسیاری از خانوارها می‌رساند و سهم مسکن در سبد هزینه شهری را باز هم سنگین‌تر می‌کند.
اما تبعات این رکود به همین‌جا ختم نمی‌شود. صنایع وابسته مانند فولاد، سیمان، کاشی، حمل‌ونقل و خدمات مهندسی به شدت از کاهش پروژه‌های ساختمانی آسیب می‌بینند. بخش ساختمان سنتاً یکی از موتورهای اشتغال در اقتصاد ایران بوده و رکود آن به معنای ضربه مستقیم به فرصت‌های شغلی است.
از منظر اجتماعی نیز، رکود ساخت‌وساز و افزایش هزینه مسکن، شکاف طبقاتی را عمیق‌تر می‌کند. طبقه متوسط و کم‌درآمدها بیش از پیش از بازار خرید رانده می‌شوند و اجاره‌نشینی برایشان پرهزینه‌تر می‌شود. در مقابل، گروه‌های ثروتمندتر همچنان می‌توانند از بازار مسکن به‌عنوان ابزار سرمایه‌گذاری استفاده کنند. این شکاف در بلندمدت نارضایتی اجتماعی و فشار روانی بر خانوارها را افزایش خواهد داد.
در نهایت، رکود ساخت‌وساز ترکیبی است از بی‌عملی سیاست‌گذار، فشار هزینه‌ها و تحریم‌های خارجی. مجموعه‌ای که نه‌تنها وعده‌های دولتی را بی‌اثر کرده، بلکه آینده بازار مسکن ایران را در هاله‌ای از نگرانی فرو برده است. اگر سیاستی فوری و عملی برای تغییر این روند اندیشیده نشود، سال‌های پیش‌رو می‌تواند شاهد یکی از عمیق‌ترین بحران‌های مسکن در تاریخ معاصر کشور باشد.
