بازار مسکن ایران سال‌هاست که به عنوان یکی از پناهگاه‌های اصلی سرمایه در برابر تورم شناخته می‌شود. چرا با هر تکان در نرخ ارز، بازار ملک دچار تلاطم می‌شود؟
در اقتصاد ایران، تغییرات نرخ ارز تنها یک رویداد مالی نیست؛ بلکه سیگنالی برای کل سیستم اقتصادی، اجتماعی و حتی روانی جامعه به شمار می‌رود. در این میان، بازار مسکن یکی از اولین قربانیان یا بهتر بگوییم، اولین پناهگاه‌هایی است که به این سیگنال‌ها پاسخ می‌دهد. هر جهش قیمتی در دلار، بلافاصله خود را به‌شکل افزایش قیمت زمین، رشد هزینه ساخت‌وساز و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی نشان می‌دهد.برخلاف بسیاری از کشورها که بازار ملک بیشتر از متغیرهای بنیادین مانند عرضه و تقاضای مصرفی تأثیر می‌گیرد، در ایران بازار مسکن به شدت به نوسانات ارزی حساس است. اما نکته نگران‌کننده این است که این واکنش‌ها نه‌تنها سریع، بلکه در بسیاری موارد افراطی، هیجانی و بدون پشتوانه منطقی‌اند.
وقتی بازار اطلاعات ندارد، هیجان تصمیم می‌گیرد
یکی از مهم‌ترین دلایل این رفتار، فقدان شفافیت اطلاعاتی در بازار ارز و بازار ملک است. در غیاب دسترسی آزاد به داده‌های دقیق، شفاف و قابل تحلیل، فعالان اقتصادی ناگزیرند تصمیمات خود را بر اساس شایعات، احساسات و رفتار جمعی (herd behavior) اتخاذ کنند.در چنین شرایطی، کوچک‌ترین نوسان در نرخ دلار (چه صعودی چه نزولی) می‌تواند یک موج روانی در بازار ایجاد کند. افرادی که نگران کاهش ارزش دارایی خود هستند، بدون تحلیل کافی به بازار ملک هجوم می‌آورند. در سوی دیگر، سازندگان با تصور افزایش بیشتر قیمت مصالح، پیش‌دستانه قیمت‌ها را افزایش می‌دهند و این چرخه خودتحریک‌کننده آغاز می‌شود.
سرمایه‌گذاری در غیاب بازارهای جایگزین
اقتصاد ایران از فقر تنوع در ابزارهای مالی رنج می‌برد. در نبود بازار مشتقه، قراردادهای آتی یا حتی بازار سرمایه‌ای قابل پیش‌بینی، تنها چند مقصد برای پول باقی می‌ماند: طلا، دلار، خودرو و مسکن.در چنین شرایطی، وقتی شوک ارزی ایجاد می‌شود، افراد یا نقدینگی‌شان را به ارز و طلا می‌برند، یا وارد ملک می‌کنند. اما چون نگهداری ارز و طلا در حجم بالا مخاطره‌آمیز است، بسیاری از سرمایه‌گذاران بازار ملک را پناهگاه اصلی خود می‌دانند. این تمرکز سرمایه، قیمت‌ها را نه به دلیل رشد مصرف، بلکه به دلیل تقاضای سفته‌بازانه افزایش می‌دهد.
تحلیل آماری: رابطه دیرهنگام اما قوی
مطالعات آماری در ایران نشان داده‌اند که تأثیر نوسانات ارزی بر قیمت مسکن با یک تاخیر زمانی ۶ تا ۱۲ ماهه اتفاق می‌افتد. این تأخیر ناشی از چرخه زمانی پروژه‌های ساختمانی و کندی در انتقال سرمایه‌ها به بازار است.با این حال، اثر بلندمدت این شوک‌ها همیشه مثبت نیست. اگرچه قیمت ملک در کوتاه‌مدت بالا می‌رود، اما در بلندمدت، رشد بیش از حد قیمت‌ها منجر به رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید مردم و افت سرعت گردش سرمایه در بازار ملک می‌شود.
نگاه نهادی: رفتار دولت‌ها در برابر شوک‌ها
نقش سیاست‌گذار در این چرخه افراطی قابل چشم‌پوشی نیست. دولت‌ها معمولاً در مواجهه با شوک‌های ارزی، واکنش‌هایی دیرهنگام و عمدتاً نمایشی دارند: از بسته‌های کنترل قیمت گرفته تا وعده‌های ساخت‌وساز گسترده. اما در عمل، این واکنش‌ها نه‌تنها مؤثر نیستند، بلکه باعث تشدید بی‌اعتمادی عمومی به بازار و تقویت بیشتر رفتارهای گله‌ای می‌شوند.همچنین، چندنرخی بودن ارز و نبود سیاست‌های پایدار در حوزه پولی و بانکی، پیش‌بینی‌پذیری بازار را دشوار کرده و انگیزه برنامه‌ریزی بلندمدت را از بین برده است.
تحلیل کلان: وقتی نرخ ارز تعیین‌کننده روند قیمت ملک می‌شود
تحلیل مدل‌های اقتصادسنجی (مانند SVAR و GARCH) نشان می‌دهد که دلار نه‌تنها مستقیماً از طریق هزینه‌های ساخت، بلکه به‌صورت غیرمستقیم از طریق افزایش انتظارات تورمی، افزایش ریسک بازار پول و کاهش بازدهی بازار سهام بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.از همین رو، برای تحلیل دقیق بازار مسکن، نمی‌توان آن را از نرخ دلار جدا دانست. نرخ ارز به یکی از عوامل بنیادین تعیین قیمت ملک تبدیل شده است، در حالی‌که در اقتصادهای سالم، این عامل باید نقشی حاشیه‌ای و غیرمستقیم داشته باشد.
راهکارها: چگونه می‌توان از تکرار این چرخه جلوگیری کرد؟
- افزایش شفافیت بازار ارز و اطلاعات مسکن: دسترسی آزاد به داده‌های واقعی و دقیق، رفتار هیجانی سرمایه‌گذاران را کنترل می‌کند.
- ایجاد ابزارهای پوشش ریسک برای فعالان ساختمانی: امکان استفاده از قراردادهای آتی، بیمه نوسانات قیمت و بازار مشتقه باعث کنترل انتظارات تورمی می‌شود.
- تقویت تنوع بازارهای مالی و سرمایه‌گذاری: ایجاد مقصدهای جایگزین برای سرمایه، فشار بر بازار ملک را کاهش می‌دهد.
- هماهنگی سیاست‌های ارزی، پولی و ساخت‌وساز: بدون سیاست‌گذاری یکپارچه و پایدار، هیچ بازاری نمی‌تواند به تعادل برسد.
بازار مسکن ایران نه‌تنها به نوسانات دلار واکنش نشان می‌دهد، بلکه در بسیاری از مواقع، دچار واکنش بیش‌ازحد و مخرب می‌شود. این رفتار ریشه در ضعف نهادها، نارسایی داده‌ها، محدودیت‌های بازارهای مالی و بی‌ثباتی سیاست‌گذاری دارد.تا زمانی که این مشکلات ساختاری برطرف نشوند، بازار ملک همچنان اسیر تلاطم‌های ارزی خواهد بود؛ گاه به‌عنوان پناهگاه امن، و گاه قربانی بحران‌های ناشی از نبود ثبات اقتصادی.
