دولت برای دومین سال پیاپی سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها را تمدید کرد؛ سیاستی که تجربه نشان داده به جای حمایت از مستأجران، بومرنگ‌وار علیه آن‌ها عمل می‌کند.
با آغاز فصل تمدید قراردادهای اجاره در تابستان ۱۴۰۴، وزارت راه و شهرسازی بار دیگر همان مسیر سال گذشته را در پیش گرفت: تعیین سقف دستوری برای رشد اجاره‌بها. براساس مصوبه جدید این وزارتخانه، حداکثر مجاز افزایش اجاره‌بها در استان تهران ۲۵ درصد و در شهرهای جدید و حومه ۲۰ درصد تعیین شده است. اما آیا این سیاست می‌تواند بحران اجاره‌نشینی را کنترل کند یا صرفاً نقش یک مُسکن موقتی برای زخمی مزمن را دارد؟
در نگاه نخست، کاهش تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن در یک سال اخیر باعث شده که رشد اجاره‌بها در تهران نسبت به متوسط کشوری آهسته‌تر شود. با این حال، دولت همچنان بر تعیین سقف ۲۵ درصدی پافشاری می‌کند؛ تصمیمی که بر پایه ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن اتخاذ شده و قرار است میانگینی از نرخ تورم رسمی را مبنا قرار دهد. با توجه به تورم عمومی ۳۲.۵ درصدی در سال گذشته، سقف اجاره می‌توانست حتی کمتر از این میزان تعیین شود.
اما تجربه سال گذشته و عملکرد دولت‌های دیگر در کشورهای مشابه، تصویری متفاوت را پیش چشم می‌گذارد. ترکیه و آرژانتین نیز با سیاست‌های مشابه تلاش کردند بازار آشفته اجاره را کنترل کنند، اما نتیجه چیزی جز فرار موجران، افزایش خانه‌های خالی و کاهش عرضه نبود. در ترکیه پس از کنار گذاشتن سقف اجاره، تورم اجاره از ۵۱ به ۳۳ درصد کاهش یافت. در آرژانتین نیز پایان دادن به قیمت‌گذاری دستوری، افزایش ۱۷۰ درصدی عرضه و افت ۴۰ درصدی قیمت‌های واقعی را به دنبال داشت.
در ایران نیز، داده‌ها نشان می‌دهند که در عمل بسیاری از قراردادهای اجاره با رقمی کمتر یا بیشتر از نرخ مصوب تمدید شده‌اند. بسیاری از موجران به دلیل ترس از جریمه و محدودیت قانونی، ترجیح می‌دهند واحد خود را از بازار خارج کنند یا مستأجر را تعویض کنند تا بتوانند با مستأجر جدید قرارداد دلخواه خود را ببندند.
همین موضوع سه سناریوی اصلی را پیش‌روی بازار اجاره قرار داده است:
- افزایش اجاره در محدوده نرخ مصوب: با توجه به ثبات نسبی قیمت مسکن و کاهش تورم اجاره در ماه‌های اخیر، برخی قراردادها ممکن است واقعاً در محدوده ۲۰ تا ۲۵ درصد تمدید شوند. اما این وضعیت پایدار نیست و با کوچک‌ترین شوک سیاسی یا تورمی، دوباره جهش قیمت ممکن است.
- کاهش عرضه و خروج موجران از بازار: ترس از جریمه‌های قانونی و ناتوانی در افزایش متناسب اجاره، می‌تواند موجران را به خروج از بازار یا تغییر کاربری واحدها سوق دهد. این پدیده خطر کاهش عرضه و افزایش اجاره را در پی دارد.
- شیوع تعویض مستأجر به‌جای تمدید قرارداد: موجران برای دور زدن سقف دستوری، ممکن است قراردادها را با مستاجران جدید و با نرخ‌های آزاد منعقد کنند، زیرا نظارت بر قراردادهای اولیه بسیار دشوارتر از تمدیدی‌هاست. این موضوع می‌تواند فشار اقتصادی و روانی تازه‌ای به مستاجران وارد کند.
از سوی دیگر، عدم اجرای ماده ۸ قانون ساماندهی که بر مکانیزم شناسایی و ثبت قراردادهای اجاره تأکید دارد، باعث شده همچنان موجران بتوانند نرخ‌های دلخواه خود را در قراردادهای جدید تعیین کنند. همین خلأ قانونی، به نوعی موجب «نشتی» سقف مصوب می‌شود.
بنابراین، تکیه صرف بر عددی به‌نام «سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها»، بدون در نظر گرفتن ابزارهای مکمل، نه‌تنها قدرت تنظیم بازار را ندارد، بلکه می‌تواند به خروج تدریجی موجران از بازار، افزایش خانه‌های خالی و رشد اجاره‌بهای واقعی منجر شود.
کارشناسان معتقدند اگر دولت واقعاً قصد حمایت از مستأجران را دارد، باید از سیاست‌های بلندمدت، نظیر یارانه مستقیم به مستأجران کم‌درآمد، توسعه حمل‌ونقل در حومه‌ها، اجرای طرح اجاره‌به‌شرط‌تملیک و تشویق به عرضه خانه‌های خالی استفاده کند. در غیر این‌صورت، این بومرنگِ تصمیم‌سازی، باز هم به مستأجرانی اصابت خواهد کرد که بیشترین آسیب را از شرایط اقتصادی متحمل شده‌اند.
